8.500 viviendas nuevas anuales en Múnich no son suficientes
Toda persona que haya pasado una corta o larga temporada en Múnich en los últimos años ya sea como estudiante o como profesional, se habrá dado cuenta que no es fácil encontrar una vivienda en la ciudad. Esto no sólo pasa a los recién llegados, sino que también se encuentran con este problema los mismos autóctonos de la ciudad que tienen nuevas necesidades y no pueden encontrar una alternativa. Buscar una vivienda, ya sea de compra o de alquiler, se ha convertido en un trabajo, ya que hoy en día se necesita: Un CV, rellenar formularios, una carta de presentación, intenciones de futuro, entrevistas ...
Hay un déficit de viviendas que se construye "poco" por la necesidad que hay. La población en este último año ha tenido un crecimiento de 13.240 personas, además cada año se trasladan a la ciudad unas 30.000 y se ha de añadir que hay un déficit de entre 60.000-80.000 viviendas. Lo que se construye es muy caro y cada nueva vivienda hace que el precio del alquiler sea más caro. Las viviendas que hasta ahora todavía están al alcance del ciudadano son comprados por los Inversos, estos los modernizan o restauran y como resultado incrementan el precio de compra o de alquiler. El precio del alquiler actualmente está sobre los 19:27 € m².
En el año 2016 se organizó un plan Público para la ciudad de Múnich de desarrollo de la vivienda, que se denomina "Wohnen in München VI" donde se preveía construir 8.500 viviendas anuales entre el período 2017 hasta el 2021. El interés de esta iniciativa no es sólo que no haya suficientes viviendas ya un precio justo o social, sino que el objetivo también es conseguir una mezcla de estados sociales. Dicho de otro modo, que no se creen barrios de clases sociales. Para poder acceder a la vivienda Social, se debe cumplir unos requisitos que se llaman "München Modelo" y en este programa ha facilitado que un grupo más amplio de población pueda acceder. También un punto importante en este programa es tener en cuenta la eficiencia energética.
Pero la ciudad de Múnich tiene también otras problemáticas. Desde hace mucho tiempo, no se ha construido en altura por decisión de los urbanistas y para conservar una calidad urbanística. La densidad de la edificación se podría optimizar, ya que actualmente también se construye, debido a la misma decisión, de forma muy espaciada. Esto no ayuda a que el precio de la vivienda baje. También esta forma de crecer de la ciudad destruye muchos espacios que actualmente son espacios agrícolas o zonas verdes. Otros temas, que poco a poco van surgiendo en esta forma de crecimiento y que se debería planear de acuerdo con el crecimiento de la vivienda, son los temas de la comunicación viaria y red de transporte público y los equipamientos. Múnich es una de las ciudades de Alemania donde hay un mayor porcentaje de gente que pierde más tiempo en el desplazamiento por carretera para ir a trabajar. La red viaria es radial y poco a poco se quiere reducir el tráfico en el centro de la ciudad con el fin de reducir las emisiones. La red de Transporte público es eficiente y práctica, pero ya hay actualmente saturaciones en diferentes puntos de la red en las horas punta. Para terminar, y ya sería más un tema que se podría tratar en otro artículo, no podemos olvidar el déficit en equipamientos: Actualmente, ya se nota en la ciudad una falta de instalaciones deportivas y jardines de infancia, por ejemplo.
Lluís Casadevall, arquitecto. Corresponsal del COAC en Múnich, Alemania. Diciembre 2018
¿Cómo hemos llegado hasta aquí en Belgrado?
Es bien sabido en la investigación contemporánea que es necesario que un desarrollo de calidad de la planificación urbana se base en la planificación estratégica a largo plazo por parte de una entidad autónoma. Pero la planificación estratégica a largo plazo también requiere una estabilidad del sistema político y del desarrollo económico. Belgrado, en su turbulenta historia de destrucción, nunca tuvo la oportunidad de alcanzar un nivel de estabilidad para tener las condiciones adecuadas, no tanto para el establecimiento, como para la implementación de la planificación estratégica a largo plazo. De hecho, además de los momentos de destrucción y derribo de Belgrado, hubo momentos brillantes en su historia, en los que la ciudad misma se reconstruía y construía de nuevo, y también establecía nuevas direcciones e ideologías culturales en la planificación del entorno urbano.
Sin embargo, hoy en día, Belgrado se enfrenta a algo muy diferente y probablemente mucho más peligroso: la destrucción del urbanismo institucional. Desde el surgimiento de la autogestión y el cambio de la Constitución de 1974, durante el período de la ex SFRY (Socialista Federal Republica Yugoslavia), el rígido sistema político central se ha ido desvaneciendo lentamente y las unidades locales, es decir, los municipios, han ido obteniendo el dominio sobre la planificación del desarrollo y el uso de la tierra. Desafortunadamente, Belgrado, que consiste en varios municipios más pequeños, por culpa de la floja federación de estos, perdió su poder político y económico central, el único que podía establecer una planificación estratégica a largo plazo que probablemente hubiera conducido al logro de la sostenibilidad de las funciones urbanas. Por el contrario, los municipios cambiaron voluntariamente los planes urbanos, y de antemano ya permitieron cambios en los propósitos y la construcción de los objetos, en contradicción con los planes antiguos todavía válidos. La excusa para tales acciones fue la resolución "ad hoc" del déficit en el stock de viviendas en Belgrado causado por la gran afluencia de mano de obra proveniente de la población del interior del país buscando un entorno urbano centralizado con más posibilidades, es decir, Belgrado.
El inicio de tales acciones ilegales de manera lenta pero segura se ha convertido con el tiempo en una práctica para resolver los mencionados problemas. La construcción ilegal llegó a su punto máximo en los años noventa cuando la ruptura de la SFRY llevó a una guerra civil, lo que resultó en la introducción del embargo económico a Serbia y una gran afluencia de refugiados de los territorios vecinos afectados por conflictos. En este contexto se asigna cada vez menos dinero del presupuesto nacional para la realización de los planes, lo que causa largos retrasos. La paciencia, tanto de la población inmigrada como de los autóctonos de Belgrado, desaparece y emerge la aparición masiva de la construcción espontánea con el objetivo de lograr un nivel de confort satisfactorio en la vivienda. En este período, el fondo nacional de vivienda también desaparece, y el sector privado se hace cargo de la construcción de viviendas colectivas de varios pisos. El sector privado, para maximizar sus ganancias, aplica la mencionada práctica y se desvía voluntariamente de las regulaciones urbanas prescritas en los planes válidos.
Cuando esto ocurre, el desarrollo de planes urbanísticos para las áreas que están cubiertas por construcción ilegal, por coerción o por interés, se vuelve absurdo, porque la construcción ilegal en Belgrado está hecha de materiales de calidad, lo que representa un enorme capital capturado y se necesita mucho dinero para eliminarla. En este momento, hacia finales de los años noventa, el Estado rechaza la eliminación de objetos ilegales como una de las soluciones a este problema y se dedica a resolver problemas con recursos legales. Surgen las primeras leyes sobre la legalización de objetos que desafortunadamente han chocado con su mayor obstáculo: las relaciones legales de propiedad no resueltas heredadas de la SFRY.
La llegada del siglo XXI trajo cambios democráticos en la sociedad. Las autoridades empiezan a cambiar a intervalos mucho más cortos respecto al siglo anterior. Cada llegada de nuevas elecciones, con el fin de recolectar votos, cada partido o coalición utiliza la construcción ilegal como promesa preelectoral, que mientras tanto está cada vez más extendida, asegurando que las condiciones serán mucho más favorables para su resolución que las que proporcionó el gobierno anterior. Con este gesto, no solo los constructores ilegales dejan de ser delincuentes y pasan a ser considerados votantes importantes, sino que todo acto de corrupción de las instituciones realizado en el período anterior queda anulado por la adopción de una nueva ley. La ley actual sobre legalización, séptima en los últimos veinte años, se ha reducido a una completa indulgencia hacia los constructores ilegales. Debido a esta sensación de que los constructores ilegales han sido recompensados por sus delitos, los inversores actuales están abandonando el proceso regular de pedir licencias. En otras palabras, primero construyen los objetos y solicitan permiso a través de la ley de legalización, con lo que consiguen un aumento del beneficio económico evitando pagar altos impuestos al Estado por diversas empresas de servicios públicos, y no pierden los meses necesarios para la obtención de una licencia en un procedimiento regular. Los inversores que quieren seguir el curso legal ordinario no pueden de ninguna manera lograr un precio competitivo en el mercado con relación a los constructores ilegales, que sin duda recibirán una licencia legal en algún periodo, como se ha demostrado hasta ahora. Así hemos llegado a otra situación de gran absurdez.
Las consecuencias de esto son enormes. No registrar los objetos construidos, es decir, no pagar impuestos, daña el presupuesto nacional. La seguridad está en peligro, por falta de conocimiento de los ciudadanos y por la construcción espontánea en lugares peligrosos: por ejemplo, terrenos no cohesionados o con subsuelos con acuíferos. Se destruyen zonas verdes. Se sobrecargan las redes de infraestructura existentes. Se crean perfiles de calle inadecuados. No se respeta el patrimonio cultural. Y lo básico, para lo que sirve el urbanismo institucional, se ha perdido la comunicación entre todos los actores necesarios para lograr un entorno urbano sostenible. Así hemos llegado hasta aquí, queda perfectamente reflejado en la foto.
Branko Sekulić, arquitecto. Corresponsal COAC en Belgrado, Serbia. 30 de octubre 2018
Agradecimiento especial al arquitecto Nemanja Šipetić, por haberme facilitado mucha información.
L'exercici de la professió i perspectives del sector a Monterrey
La intenció de les corresponsalies del COAC és la de facilitar als col·legues col·legiats la integració professional en entorns socials i culturals en diferents àmbits internacionals. En un article anterior vaig intentar descriure, a través de les seves complexitats i contradiccions, la realitat urbana i social de la ciutat de Monterrey, Mèxic. Alguns aspectes li són molt particulars mentre que altres poden ser en major o menor mesura extrapolables a altres ciutats llatinoamericanes. Amb aquest mateix esperit, en aquesta ocasió voldria parlar de certs aspectes intangibles que determinen el paper de l'arquitecte en el context local, així com les possibles perspectives del sector.
El treball de l'arquitecte tant a Espanya, com a Mèxic i en altres llocs, és essencialment el mateix. Cal, però, observar les particularitats i els matisos de cada lloc que fan que la feina professional en aquests llocs sigui més diferent del que podríem esperar.
Un mal endèmic i molt estès de la professió, és el fet que no se li dona el valor que mereix al disseny arquitectònic. En una societat tan pragmàtica, com ho és aquesta, el disseny arquitectònic s’arriba a considerar un luxe. És per a molts massa intangible com per distingir-lo del servei de construir. Potser és aquesta la causa o la conseqüència, del fet que no tinguem una llei com la LOE espanyola, la qual, entre moltes altres coses, defineix clarament les competències que li són exclusives a l'arquitecte. Encara que afortunadament aquesta percepció està canviant, l'arquitecte competeix encara amb altres professions, com l'enginyeria civil, molts nínxols de mercat. A continuació, descric breument aquells nínxols on l'arquitecte dissenyador està clarament posicionat que podrien ser interessants per a una col·laboració internacional a Monterrey.
Amb quatre milions i mig de persones i una taca urbana a prop dels 6,400 km2. La tipologia constructiva clarament predominant és l'habitatge unifamiliar. Descartant els habitatges d’auto-construcció on l'arquitecte no participa, gran part d'aquesta activitat constructiva la porten a terme empreses desenvolupadores d'habitatges en sèrie (Mercat interessant per als que es dediquin només a la construcció). L'altra gran part del sector unifamiliar són les residències del sector mitjà i alt, on sí es contracta un arquitecte i aquest acostuma a funcionar també com a contractista general. En no pocs casos s'acostuma a "regalar" el disseny a canvi d'executar l'obra. Hi ha un altre nínxol de mercat més reduït: El residencial "extrem alt", on el disseny si es valora i pot arribar a ser bastant lucratiu. És un sector molt competit on el nivell de qualitat del professional local és molt alt.
En el sector multi familiar, terciari i usos mixtos, en funció de la mida i del nivell social, es comença a valorar el disseny arquitectònic. Tant per la complexitat com per l'economia d'escala on els honoraris es dilueixen en projectes de diverses desenes de milers de metres quadrats. Fa uns 9 anys es va iniciar un boom en aquest sector enfocat en sectors socioeconòmics alts. Un mercat que ja va aconseguir el seu nivell de saturació. Actualment el mercat s'està bolcant cap a un sector poblacional de classes mitjana i mitjana baixa. És un mercat més robust poblacionalment però molt més delicat per la seva sensibilitat cap als costos.
Donada l'escala d'aquests projectes que van des d'un edifici aïllat fins a barris nous complets, ben concebuts sota un enfocament socialment responsable, podrien aconseguir enfortir la trama urbana i teixits socials decadents, mentre es colonitzen els grans buits urbans existents. Un bon exemple d'un projecte com aquest, amb consciència social, que proposa la detonació i la regeneració urbana de l'avinguda principal del municipi, es diu "Districte Domo" a Santa Catarina, en el qual tenim l'honor de participar.
Culturalment dins de Mèxic, Monterrey té una identitat molt pròpia i un orgull regional cada vegada més fort, sustentat potser en la puixança com a motor econòmic del país. Fa uns anys quan no es comptava localment amb l’ "expertise" que hi ha ara, els grans encàrrecs se'ls emportaven normalment empreses americanes o de Cd. De Mèxic. Però la tendència està canviant i el promotor està preferint als dissenyadors que coneixen els gustos i costums i sistemes constructius locals. Els projectes de despatxos internacionals solen requerir d'un procés de "regionalització" per arquitectes locals. Un altre aspecte per a considerar és la sistematització BIM, la qual s'ha consolidat des de fa ja uns anys com la norma de mercat, tant en universitats com en despatxos professionals.
Els col·legis professionals
Fa unes setmanes em va tocar formar part d'una taula de treball i cicle de conferències al Col·legi d'Arquitectes de Nuevo León, amb l'objecte d'intentar establir uns barems mínims d'honoraris professionals d'arquitecte en un marc estatal i nacional. Vull agrair, pel suport brindat, a la Marta Hernàndez Roig del Servei internacional del COAC.
Més enllà de la pròpia definició de l’honorari percentual, en una anàlisi comparativa que vam fer, va ser per a mi revelador el reconèixer com de ben estructurada i protegida està la professió de l'arquitecte, així com els col·legis professionals a Espanya. L'arquitecte a Mèxic està bastant més desprotegit. No hi ha, per exemple, la figura del visat col·legial, o un altre instrument que determini i verifiqui objectivament, d'acord amb una normativa, el contingut mínim d'un projecte executiu. Tampoc es té la figura de la notificació d'encàrrec, ni un assumir l'obra (amb les facultats que es tenen a Espanya) que protegeixi al professional contractualment i l’empoderi en les seves decisions.
Les fases del projecte i els seus abastos a Mèxic s'estructuren diferent que a Espanya. Malgrat que els honoraris professionals poden ser molt subjectius, a Monterrey, vam fer un exercici comparatiu entre el percentatge del PEM (pressupost d'execució i material) que proposen els barems per arquitectes del 2007 a Catalunya (que actualitzats amb l'IPC poden ser orientatius pel 2018) contra els que acostumem a tenir localment. Amb les reserves pertinents, pel que fa únicament al projecte arquitectònic (excloent enginyeries i D.O), es podria dir que la diferència ronda entre el 50% i el 60%. No obstant això, la diferència s'accentua més si considerem que el PEM contra el qual s'aplicarien aquests percentatges a Mèxic és entre unes tres i quatre vegades menor. També cal considerar el tipus de canvi actual amb un pes a la baixa.
Les perspectives del mercat
Des del sector privat, cada cop ha crescut més la inversió en el sector immobiliari. S'han creat i implementat nous instruments d'inversió com els Certificats de Capital de Desenvolupament (CCDs) o les FIBRES (Fideïcomís d'Infraestructura i Immobiliària). Tot això ha impulsat aquest mercat en creixement.
Un aspecte molt positiu de la legislació mexicana, que li ha donat més solidesa al mercat d'habitatge és l'existència de l'INFONAVIT (Institut del Fons Nacional de l'Habitatge per als Treballadors). La seva funció principal és proporcionar a tots els treballadors crèdits hipotecaris i no hipotecaris relacionats amb l'habitatge, així com obtenir rendiments dels estalvis de pensió de jubilació del Fons Nacional de Pensions. És la institució hipotecària més gran d'Amèrica Llatina, i pot arribar a prestar fins a prop de vuitanta mil euros, suficients per adquirir un habitatge en aquests sectors.
D'altra banda, fa 2 anys es va promulgar la llei general d'assentaments humans. És una llei a nivell nacional d'acord amb l'agenda de Quito amb reformes substancials. Entre altres coses estableix l'obligatorietat dels municipis a promoure els edificis d'usos mixtos, una major densitat, major Inter connectivitat i acotar l'expansió de la taca urbana. Això a mitjà termini derivaria en una major professionalització del desenvolupament de les ciutats i les seves edificacions. La qual cosa requerirà una major implicació professional dels arquitectes. Mèxic és un dels països amb major ritme d'urbanització de la població. Al 2030 serem 150 milions d'habitants i s'estima que el 80% viurà en nuclis urbans. En l'administració que inicia aquest primer de desembre, s'espera que el president entrant no només continuï amb aquesta línia, sinó que la reforci integrant sistemes d'informació i mobilitat entre altres aspectes en un pla denominat AMLOPOLIS.
No obstant això, avui dia, s'està a l'expectativa. Són temps complexos els que estan vivint els mercats i el tipus de canvi. Una part potser, a causa de les negociacions internacionals i la relació amb EE. UU. i d’altra banda pel canvi presidencial que ve i les reformes estructurals que planteja la nova administració. Des de principi d'any, s'ha notat certa desacceleració en la inversió en nous projectes, un major percentatge del que és habitual en moratòries de pagament, així com de projectes detinguts. Caldrà esperar uns 3 o 4 mesos per veure el rumb que prenen les coses. Tenim fe, però seguim a l'expectativa.
Carlos Narváez, arquitecte. Corresponsal del COAC a Monterrey, Mèxic
8.500 habitatges nous anuals a Munic no són suficients
Tota persona que hagi passat una curta o llarga temporada a Munic en els últims anys, ja sigui com a estudiant o bé com a professional, s’haurà adonat que no és fàcil trobar un habitatge a la ciutat. Això no només passa als nouvinguts, sinó que també es troben amb aquest problema els mateixos autòctons, que tenen noves necessitats i no poden trobar una alternativa. Buscar un habitatge, ja sigui de compra o de lloguer, s'ha convertit en una feina, ja que avui en dia es necessita: un CV, omplir formularis, una carta de presentació, intencions de futur, entrevistes...
Hi ha un dèficit d'habitatges perquè es construeix "poc" per la demanda que hi ha. La població en aquest últim any ha tingut un creixement de 13.240 persones, a més cada any es traslladen a la ciutat unes 30.000 i s'ha d'afegir que hi ha un dèficit d’entre 60.000-80.000 habitatges. El que es construeix és molt car i cada nou habitatge fa que el preu del lloguer sigui més car. Els habitatges que fins ara encara estaven a l'abast del ciutadà mitjà són comprats per inversos, que els modernitzen o restauren i com a resultat incrementen el preu de compra o lloguer. El preu del lloguer actualment està sobre els 19.27€/m².
L'any 2016 es va iniciar un pla públic per a la ciutat de Munic de desenvolupament de l’habitatge, que s'anomena "Wohnen in München VI" on es preveia construir 8.500 habitatges anuals entre el període 2017 fins el 2021. L'interès d'aquesta iniciativa no és només que no hi hagi suficients habitatges i a un preu assequible, sinó que l'objectiu també és aconseguir una barreja d'estrats socials. Dit d’una altra manera, que no es creïn barris segregats per classes socials. Per poder accedir a l'habitatge social s'han de complir uns requisits, que s'anomenen "München Model", i amb aquest programa s'ha facilitat que un grup més ampli de població pugui accedir-hi. També un punt important en aquest programa és tenir en compte l'eficiència energètica.
La problemàtica a la ciutat de Munic no s'acaba aquí. A aquesta ciutat, des de fa molt de temps, no s'ha construït en alçada per decisió dels urbanistes. La densitat de l'edificació es podria optimitzar, ja que actualment també es construeix, a causa de la mateixa decisió, de forma molt espaiada. Això no ajuda a fer que el preu de l'habitatge baixi. Aquesta forma de créixer de la ciutat, també destrueix molts espais que actualment són espais agrícoles o zones verdes.
Altres temes que a poc a poc van sorgint en aquesta forma de creixement i que s'hauria de planejar d'acord amb el creixement de l'habitatge, són els temes de la comunicació viària, la xarxa de transport públic i els equipaments. Munic és una de les ciutats d'Alemanya on hi ha un percentatge més alt de gent que perd més temps en el desplaçament per carretera per anar a treballar. La xarxa viària és radial i poc a poc es vol reduir el trànsit en el centre de la ciutat per tal de reduir les emissions. La xarxa de transport públic és relativament eficient, però ja hi ha actualment saturacions en diferents punts de la xarxa a les hores punta. Per acabar, i ja seria més un tema que es podria tractar en un altre article, no podem oblidar el dèficit en equipaments: actualment ja es nota a la ciutat una manca d'instal·lacions esportives i escoles bressol, per exemple.
Lluís Casadevall, arquitecte. Corresponsal del COAC a Munic, Alemanya. Desembre 2018